Prédios precisam de aval de engenheiro eletricista e técnico, e orientação é que haja aprovação em assembleia dos demais moradores para fazer instalação de carregadores. Regulamentação de segurança proposta pelo Corpo de Bombeiros de São Paulo pode dificultar ainda mais a questão. Carros elétricos
Divulgação
A venda de carros 100% elétricos tem ganhado força no mercado automotivo brasileiro e gerado debate em outros setores da economia.
Segundo dados da Federação Nacional da Distribuição de Veículos Automotores (Fenabrave), o volume de novos emplacamentos de veículos elétricos subiu mais de 1090% em abril deste ano em relação a igual mês de 2023.
O crescimento, no entanto, ainda vem de uma base baixa e o segmento ainda é bem pequeno quando comparado ao setor automotivo como um todo. Foram 6.705 emplacamentos de veículos elétricos em abril — número que responde por apenas 3% do mercado total, desconsiderando motos e implementos rodoviários.
Ainda que seja uma fatia pequena, é um fenômeno que não se pode mais ignorar. É cada vez mais comum ver empreendimentos imobiliários mais novos e estabelecimentos comerciais adotarem postos de recarga próprios, como forma de atrair compradores e clientes.
Mas há um outro lado, que causa polêmica: condomínios mais antigos não têm o preparo para receber carregadores, e têm inclusive negado a instalação de tomadas aos moradores, mesmo que eles se proponham a fazer as adaptações necessárias.
Além disso, um novo debate sobre a segurança desses pontos de recarga em garagens de condomínios residenciais e comerciais, aberto por uma regulamentação proposta pelo Corpo de Bombeiros de São Paulo para vagas de elétricos, também traz alguns pontos de atenção. (entenda mais abaixo)
Nessa reportagem você vai entender:
Quais os efeitos da venda de carros elétricos no mercado imobiliário?
É possível fazer a adaptação de um condomínio que não possua posto de recarga?
Como ficam os aspectos de segurança?
Quais os direitos do condomínio e do morador na instalação de postos de recarga?
Quais os efeitos da venda de carros elétricos no mercado imobiliário?
Tanto os veículos 100% elétricos como os híbridos plug-in precisam de pontos de recarga na garagem para que a bateria seja carregada quando o morador está em casa. Com o mercado em expansão, algumas construtoras já anunciam lançamentos imobiliários com postos de recarga instalados — hoje, um diferencial de mercado.
Segundo o vice-presidente de negócios da Gafisa, Luis Fernando Ortiz, por exemplo, a empresa já coloca pontos de recarga em todos os seus empreendimentos desde 2020.
“A energia é proveniente da área comum do condomínio; contudo, os condôminos terão a autonomia para definir, junto à futura administradora, o melhor modelo para aferição e cobrança”, diz.
O mesmo acontece com a Cyrela. Segundo o gerente-geral de negócios da companhia, Alexandre Dentes, “todos os empreendimentos já são projetados para que parte ou a totalidade das unidades possam instalar carregadores próprios em suas vagas”. Nesse caso, o pagamento é feito por uso (pay per use).
E a tendência também chega aos empreendimentos comerciais. De acordo com o presidente da HBR Realty, empresa irmã da Helbor que atua com malls e fachadas ativas, Alexandre Nakano, três projetos da companhia já foram pensados com vagas rotativas para recarga de carros elétricos.
“À medida que os veículos elétricos vêm se tornando cada vez mais populares, a demanda por infraestrutura de recarga aumenta. E os empreendimentos estão respondendo a essa demanda para atrair esses clientes”, afirma a gerente do centro de atendimento técnico da Lello, Raquel Bueno.
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É possível fazer a adaptação de um condomínio que não possua posto de recarga?
Segundo especialistas consultados pelo g1, é possível, sim, que um condomínio mais antigo faça a adaptação de suas estruturas para oferecer um posto de recarga de carros elétricos para seus moradores.
Para isso, no entanto, são necessários:
Um debate sobre uma possível adaptação entre os moradores. O tema deve ser levado a uma assembleia qualificada (com quórum de 50% + 1) do condomínio – ou simples, se for acordado com os condôminos – e ter a aprovação da maioria dos moradores; e
Uma análise de um engenheiro eletricista ou de um perito técnico especializado para avaliar se a estrutura elétrica pode receber um posto de recarga e qual a sua capacidade.
“O projeto técnico ainda precisa ser aprovado pelo síndico, porque é ele que também responderá caso a obra seja malfeita e venha a prejudicar algum morador”, explica o especialista em direito imobiliário e sócio da Tapai Advogados, Marcelo Tapai.
Outro ponto levantado pelos especialistas é a discussão sobre qual será a energia utilizada para a recarga desses veículos.
“O que pode ser feito nessas situações é: depois que as pessoas conseguem a autorização do condomínio para colocar uma tomada em sua vaga de garagem, essa tomada é ligada dentro do seu relógio de energia elétrica. E é tudo pago pelo próprio morador”, diz o advogado especialista em direito imobiliário e professor na Uninove Alessandro Azzoni.
Para driblar o problema, as próprias montadoras também oferecem carregadores portáteis para veículos elétricos como alternativa aos seus clientes. Há casos de venda à parte ou já incluindo na compra do carro.
Na BYD, por exemplo, todos os modelos comercializados já vêm, de forma promocional, o wallbox (equipamento de uso fixo para recarga, normalmente instalado nas garagens) e também um carregador portátil que pode ser conectado em qualquer tomada de 110V ou 220V.
O mesmo acontece com os carros elétricos vendidos pela BMW e da GWM. Já a Volvo faz a venda à parte do wallbox.
Wallbox da BYD vem de forma promocional na compra do carro.
Divulgação/ BYD
O síndico profissional Rodrigo Lobo, que exerce a profissão em diferentes condomínios de São Paulo, afirmou que já existe uma demanda crescente por parte dos moradores — principalmente naqueles condomínios que já conseguiram fazer a instalação de um ou mais pontos de recarga.
“O síndico tem que ter a habilidade e as facetas de conhecimento de como colocar esse ponto de carregamento no edifício, de maneira a atender o condômino sem prejudicar toda a massa condominial e a segurança”, afirma.
Ele conta o caso específico de um condomínio. Após receber a solicitação de um morador, Lobo chamou um engenheiro elétrico para fazer a análise do edifício, que constatou que o prédio não teria uma capacidade ampliada para o abastecimento de carros elétricos — conseguindo instalar o ponto de recarga em apenas dez vagas do prédio, que tem 266 unidades.
“Além disso, esbarramos em outro problema, que é a conta de consumo dessa energia e como fazer a aferição disso em larga escala. […] Nesse caso, então, optamos por uma companhia terceirizada, que fez todo o processo de vistoria de responsabilidade técnica e disponibilizou um aplicativo, por meio do qual conseguimos acompanhar todo o consumo mensal”, explica.
Como o número de vagas é limitado, no entanto, novas soluções precisarão ser pensadas caso surjam mais demandas de condôminos para a instalação de pontos de recarga no prédio.
“Nesse caso, se mais gente pedir, ou precisaremos fazer um revezamento entre as vagas de recarga ou teremos que fazer uma reforma em todo o quadro elétrico do condomínio”, disse.
Caso a última opção seja escolhida, uma assembleia com quórum simples precisará ser feita para aprovação da medida. “Alguns condôminos podem se sentir lesados em pagar um aumento de tecnologia de infraestrutura do condomínio. Mas como isso acaba sendo uma benfeitoria”, diz Lobo.
“Minha recomendação é que se leve para assembleia e, se a maioria aceitar, o custo será repassado para todos os proprietários”, completa.
Como ficam os aspectos de segurança?
Junto com a questão do consumo de energia do condomínio, os debates também se estendem à segurança desses pontos de recarga em garagens de prédios residenciais e comerciais.
No início de abril, por exemplo, o Corpo de Bombeiros da Polícia Militar de São Paulo divulgou uma minuta em que traz propostas para regulamentar a instalação e o funcionamento de ponto de recarga elétrica para veículos.
A iniciativa visa aumentar as medidas de segurança contra incêndio em carros elétricos, principalmente devido ao potencial risco de ignição das baterias de íons de lítio, que podem aumentar consideravelmente a carga de incêndios em estacionamentos.
A minuta traz uma série de propostas como forma de mitigar os riscos de incêndio, e deve ficar em consulta pública até o começo de agosto — prazo já prorrogado pelo Corpo de Bombeiros.
Veja alguns dos pontos abaixo:
Instalação de um ponto de desligamento manual de cada estação de recarga com vigilância permanente;
Sinalizações de emergência;
Distância de pelo menos cinco metros entre as vagas de recarga elétrica em áreas externas;
Proteção mínima de dois extintores de incêndio a uma distância de no máximo 15 metros;
Sistema próprio de detecção de incêndio e instalação de chuveiros automáticos em cada vaga automotiva com base de carregamento, entre outros.
Para o síndico profissional Rodrigo Lobo, apesar de algumas das medidas serem importantes para aumentar a segurança, alguns pontos podem acabar inviabilizando a adequação do prédio e a instalação de pontos de recarga — principalmente em condomínios que possuem um espaço restrito de garagem.
“Tem muita discussão sobre o tema, justamente porque hoje a legislação referente às vagas dos edifícios, inclusive em São Paulo, é muito restrita e antiga. Se em muitos lugares você mal consegue abrir a porta do seu carro se ele tem outro veículo na vaga lateral, imagine falando em um carro elétrico, se for o caso de precisar ter duas vagas de recuo? […] Isso praticamente impossibilita qualquer tipo de adequação”, diz.
Caso a medida seja aprovada nesses termos, o síndico profissional acredita que a saída seria fazer um ponto de recarga transitório. “Vai depender do condomínio que tiver espaço para fazer ao menos um ponto de carregamento, precisando ser transitório. Mas isso ainda é um debate que está acontecendo”, completa.
Quais os direitos do condomínio e do morador na instalação de postos de recarga?
Segundo os especialistas em direito imobiliário, ainda não há uma jurisprudência que determine a obrigação dos condomínios em adaptar suas estruturas para receber um posto de recarga de carros elétricos.
“O condomínio não tem obrigação nenhuma em instalar essas tomadas porque não há a obrigatoriedade de ter um sistema de abastecimento de energia dentro do prédio”, explica Azzoni.
Algumas regiões, no entanto, já começam a trazer normas para incentivar a instalação em novos empreendimentos. Em São Paulo, por exemplo, já existem normas que regulamentam soluções de recarga para carros elétricos, bem como no Rio de Janeiro, no Distrito Federal e em outras regiões.
“Em muitas regiões estão sendo implementadas leis e regulamentações que incentivam ou até exigem a instalação de infraestrutura de carregamento elétrico em novos empreendimentos”, diz Bueno, da Lello.
Já do lado do consumidor, os especialistas reiteram a necessidade de avaliar cuidadosamente os ônus e os bônus de comprar um carro elétrico antes mesmo de pensar em instalar um posto de recarga na residência.
“Direito de pedir [a instalação do posto de recarga], o condômino sempre tem. Mas a questão sobre o condomínio querer ou não instalar não é tão simplista assim”, pondera Tapai.
Segundo o advogado, o primeiro problema em que essas situações esbarram é o econômico-financeiro, de quanto custa para fazer a instalação e quais as eventuais limitações técnicas que o prédio possa ter.
“Mesmo que o condômino garanta que vai pagar tudo o que for necessário para a instalação da tomada, é preciso entender a capacidade elétrica do prédio”, diz Tapai, explicando que, principalmente em condomínios mais antigos, uma instalação que exceda a demanda calculada do prédio pode até provocar incêndios, trazendo riscos de segurança para a estrutura própria e as vizinhas.
O advogado ainda reitera que o morador que comprar um carro elétrico não pode fazer a instalação do posto de recarga por conta própria. Caso isso aconteça, o síndico é o responsável por intervir na situação e os demais moradores podem entrar com uma ação tanto contra o síndico como contra o condomínio.
“No meu entendimento, o melhor caminho para se chegar a um acordo é sempre a conversa. É complicado chegarmos ao extremismo do ‘cada um com seus problemas’, mas se a edificação for imprópria, se for inviável ou se a maioria dos moradores não quiser, infelizmente o dono do carro vai precisar buscar outro imóvel para conseguir ter um posto de recarga”, completa Tapai.