“44%” considera apenas uma das hipóteses
g1
Circula nas redes sociais uma publicação dizendo que o governo Lula (PT) aprovou um “imposto de 44% para aluguel de imóveis”. #NÃO É BEM ASSIM.
selo não é bem assim
arte
🟡 Como é o post?
Publicado em 25 de janeiro no X, onde já teve mais de 3,5 milhões de visualizações, o post mostra uma imagem com a seguinte mensagem: “Agora: Governo aprova imposto de 44% para aluguel de imóveis. Nova lei de Lula altera a forma de tributação para locações de curto prazo no Brasil”.
A legenda diz: “Você que guardou um dinheirinho a vida toda e investiu em apezinho pra fazer Airbnb se ferrou. Você, que trabalha no mercado de imóveis residenciais, se ferrou. Você que depende de renda de aluguel se ferrou. Você que não votou no Lula se ferrou. Você que votou se ferrou também. O governo que gasta com regalias pra sua corja precisa aumentar o imposto que vc paga o tempo todo pra bancar os Tayayas da vida”.
⚠️ Por que não é bem assim?
Ao Fato ou Fake, a Receita Federal e advogados tributaristas negaram a existência de um único imposto de 44% sobre aluguéis “de curto prazo” (estadias inferiores a 90 dias). Por outro lado, especialistas lembram que até seria possível chegar a esse percentual – num cenário hipotético no qual sejam somadas a alíquota máxima do Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF), de 27,5%, e a maior estimativa para o Imposto sobre o Valor Agregrado (IVA).
Criado pela reforma tributária promulgada em dezembro de 2023, o IVA será implementado gradativamente nos próximos anos. A alíquota-base ainda é desconhecida – o que existe são projeções divulgadas pelo Ministério da Fazenda. Mesmo assim, os 44% citados no post viral afetariam um perfil bastante específico de locador: aquele que ganha mais de R$ 7.350 mensais, tenha renda superior a R$ 240 mil anuais em rendimentos com aluguéis e seja dono de mais de três imóveis alugados.
O IVA previsto na reforma é composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de estados e municípios.
No nível federal, o CBS substitui a Contribuição para o Programa de Integração Social (PIS); a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins); e o Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI).
Nos níveis estadual e municipal, o IBS substitui o Imposto sobre circulação de mercadorias e sobre prestação de serviços de transporte interestadual e intermunicipal e de comunicação (ICMS); e o Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS).
Também mudaram as regras para a tributação de aluguéis, que poderão estar sujeitos ao IVA dependendo da renda do locador e do tipo da locação (residencial de longo prazo ou de curta duração). Até 2025, a cobrança se orientava apenas pela tabela do IR.
Veja abaixo os cenários possíveis para a tributação de aluguéis, considerando os perfis dos contribuintes:
💸Qual é o perfil do locador que deve pagar 60% do IVA? Em um documento compartilhado com o Fato ou Fake, a Receita Federal ressalta que a pessoa física interessada em fazer contratos de curto prazo, equiparados à hotelaria (estadias inferiores a 90 dias), será tributada pelo IVA se cumprir estas duas condições, simultaneamente:
possuir mais de três imóveis locados;
e ter receita anual obtida com os aluguéis superior R$ 240 mil por ano (esse valor será corrigido pela inflação).
Leonardo Lucci, advogado tributarista no escritório Gaia Silva Gaede Advogados, explica: “A Reforma Tributária prevê a possibilidade futura de incidência do IVA sobre determinadas locações, especialmente aquelas realizadas por meio de plataformas digitais, desde que caracterizada atividade econômica habitual. Esses tributos ainda não têm alíquotas definidas em lei, mas as projeções técnicas trabalham com uma estimativa conjunta em torno de 28%”.
Com base nessas projeções, é possível calcular uma alíquota efetiva, mais elevada do que a atualmente praticada, sobre aluguéis de curta temporada:
“Para a locação de curta temporada, o desconto no leva a uma carga efetiva em torno de 16,8%, considerando as alíquotas projetadas. O percentual próximo de 44% surge apenas de uma simulação, que soma a alíquota máxima do IRPF com a estimativa mais elevada de IBS/CBS aplicável à curta temporada. Não se trata de imposto único ou criado pela reforma, mas de uma hipótese que depende do perfil do contribuinte, da habitualidade da atividade e da natureza da locação”.
💸 Qual é o perfil do locador que deverá pagar 30% do IVA? Pessoas físicas, com muitos imóveis e alta renda, que pretendem ofertar contratos de aluguel residencial de longa duração, serão tributadas pelo IVA conforme a seguinte regra:
isenção completa do imposto para aluguéis de até R$ 600;
e, no caso de o aluguel passar de R$ 600, locadores pagarão 30% do IVA sobre o excedente.
🔎 Um exemplo: Considerando um aluguel de R$ 1 mil, a taxa a ser paga recai apenas sobre a quantia que ultrapassar o limite de R$ 600, ou seja: R$ 400. Sobre esse valor, não se aplica a porcentagem cheia do IVA, mas apenas 30% da alíquota.
Nesse cenário, a Receita Federal lembra que o locador continua sujeito às regras do IRPF, que não são modificadas pela reforma tributária.
“A tributação dos aluguéis pela pessoa física via Imposto de Renda (IRPF) já existe há décadas e permanece inalterada, sujeita à tabela progressiva, cuja alíquota máxima é de 27,5%”, diz o advogado Lucci.
💸 Qual é o perfil do locador que estará isento do IVA? Uma pessoa física será completamente isenta dos novos impostos da reforma tributária se:

possuir até três imóveis locados;
tiver renda anual abaixo de R$ 240 mil (esse valor de limite será corrigido anualmente pelo índice de inflação);
e ofertar aluguéis de até R$ 600 mensais.
Nesse caso, as regras do IRPF também permanecem as mesmas.
“44%” considera apenas uma das hipóteses
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